Das Wichtigste zuerst
Ein Haus lässt sich zu Lebzeiten oder erst im Todesfall weitergeben und beide Wege haben unterschiedliche Folgen für Erbe, Ausgleich und Pflichtteile. Wer die Weitergabe früh regelt, kann faire Lösungen für die Kinder schaffen und spätere Konflikte vermeiden. Besonders wichtig ist es, den Wert der Liegenschaft vorab sauber zu bestimmen und festzulegen, ob eine Ausgleichszahlung nötig ist oder nicht.
Wir bei IMMO-ERBEN GmbH erleben immer wieder, dass die frühzeitige Regelung bei Liegenschaften viel Klarheit bringt. Genau deshalb lohnt es sich, die Nachlassplanung nicht aufzuschieben, wenn das Haus an die nächste Generation gehen soll.
Wie lässt sich ein Haus zu Lebzeiten übertragen?
Wenn Eltern ihr Eigenheim bereits vor dem Todesfall an ein Kind weitergeben, spricht man von einem Erbvorbezug. Das Haus wird dabei dem späteren Erbe angerechnet und am Ende wird das gesamte Erbe neu verteilt. Ist die Liegenschaft mehr wert als das restliche Vermögen, braucht es in vielen Fällen eine Ausgleichszahlung an die übrigen Erben.
Eine andere Möglichkeit ist die Weitergabe als nicht ausgleichspflichtige Schenkung. Das muss ausdrücklich festgehalten werden, sonst gilt die Zuteilung nicht automatisch als ausgleichsfrei. Dabei dürfen die Pflichtteile der anderen Nachkommen nicht verletzt werden, denn auf diesen Anteil haben alle Anspruch.
Oft wird das Elternhaus auch als gemischte Schenkung weitergegeben. Dabei erhält das begünstigte Kind die Immobilie zu einem Preis unter dem Marktwert und die Differenz gilt als Schenkung. Vorher sollte eine Immobilienbewertung gemacht werden, damit klar ist, welcher Betrag später noch auszugleichen ist.
Was gilt, wenn die Eltern im Haus bleiben möchten?
Wenn die Eltern weiterhin im Haus wohnen wollen, es aber schon an die Kinder übertragen möchten, kommen zwei Varianten infrage: Wohnrecht und Nutzniessung. Beide Modelle regeln, wer die Liegenschaft nutzen darf und in welchem Umfang. Für die genaue Ausgestaltung braucht es eine saubere vertragliche Lösung.
- Die Nutzniessung unterscheidet sich nur minimal vom gewöhnlichen Eigentumsrecht. Bei einer eingetragenen Nutzniessung der Eltern müssen diese auch alle Kosten für Verwaltung, Unterhalt, Hypothekarzinsen und Steuern tragen. Nur Massnahmen, die den gewöhnlichen Unterhalt übersteigen, wie den Einbau einer neuen Heizung, sind vom begünstigten Kind zu bezahlen. Die Nutzniessung ist ein dringliches Recht und muss deshalb im Grundbuch eingetragen werden.
- Das Wohnrecht ist eine besondere resp. eingeschränkte Form der Nutzniessung. Die Unterschiede: Der Wohnberechtigte darf die Räume nur selber benutzen und nicht vermieten. Die Verwaltung sowie die Versicherungsprämien, Liegenschaftssteuern und Hypothekarzinsen werden durch das begünstigte Kind übernommen. Nur die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts sowie der Neben- und Verbrauchskosten sind durch die Eltern zu tragen.
- Bei beiden Formen sollte der genaue Umfang der Rechte vertraglich festgehalten werden.
Welche Möglichkeiten gibt es beim Vererben eines Hauses?
Grundsätzlich gibt es drei Wege: verkaufen, verschenken oder als gemischte Schenkung weitergeben. Welche Variante passt, hängt davon ab, ob die Eltern noch im Haus bleiben, ob mehrere Kinder beteiligt sind und wie die spätere Auszahlung geregelt werden soll. Wichtig ist vor allem, dass die Lösung zur familiären Ausgangslage passt und nicht erst im Erbfall diskutiert wird.
| Variante | Kernaussage | Wichtiger Punkt |
|---|---|---|
| Verkaufen | Das Haus wird während der Lebenszeit veräussert. | Der Verkaufspreis wird von Erben oder Drittpersonen bezahlt. |
| Verschenken | Die Immobilie wird ohne oder mit sehr kleiner Gegenleistung übertragen. | Die Pflichtteile der übrigen Erben bleiben zu beachten. |
| Gemischte Schenkung | Ein Teil wird bezahlt, der Rest gilt als Schenkung. | Die Differenz zum Marktwert muss später berücksichtigt werden. |
Was passiert bei einer reinen oder gemischten Schenkung?
Bei einer reinen Schenkung leistet das begünstigte Kind keine Zahlung an die Eltern. Im Erbfall wird der Marktwert der Immobilie dann auf die Erben verteilt, sodass diejenige Person, die das Haus erhalten hat, die anderen auszahlen muss. Der Unterschied zur gemischten Schenkung liegt also vor allem im Zeitpunkt und in der Art der finanziellen Abgeltung.
Bei einer gemischten Schenkung legt die Elternseite einen Betrag fest, der unter dem Marktwert liegt. Die Differenz zum Marktwert ist der Schenkungsanteil und wird unter den übrigen Erben aufgeteilt, sobald der Erbgang eintritt. Das begünstigte Kind muss die übrigen Erben ebenfalls auszahlen. Der Betrag ist aber kleiner, da bereits eine Zahlung an die Eltern zu Lebzeiten erfolgte.
Darauf sollten Sie besonders achten
Ohne klare Regelung kann aus einer vermeintlich einfachen Übertragung schnell ein Konflikt zwischen den Erben werden. Entscheidend sind der Wert der Immobilie, die Pflichtteile und die Frage, ob eine Ausgleichszahlung vorgesehen ist. Wer diese Punkte sauber festhält, schafft die Grundlage für eine faire Verteilung.
Häufige Fragen
Wann ist eine Übertragung zu Lebzeiten sinnvoller als erst im Todesfall?
Was ist der Unterschied zwischen Erbvorbezug und Schenkung?
Warum ist eine Immobilienbewertung vor der Weitergabe wichtig?
Was passiert, wenn nur eines von mehreren Kindern das Haus erhält?
Wer sein Haus vererben möchte, sollte die Lösung nicht nur nach dem Bauchgefühl wählen, sondern nach Wert, Familienkonstellation und gewünschter Nutzung. Genau dort setzt eine frühzeitige Nachlassplanung an, weil sie Streit vorbeugt und die Übertragung rechtlich und finanziell nachvollziehbar macht.
Wenn Sie eine saubere Lösung suchen, um Ihr Haus zu vererben, lohnt sich eine persönliche Beratung mit Blick auf Immobilie, Erbe und Familie. So lassen sich Verkauf, Schenkung oder Übertragung im passenden Rahmen planen.
Möchten Sie Ihr Haus vererben und Klarheit schaffen?
IMMO-ERBEN GmbH, Toffen