Comment transmettre une maison par héritage ? Les options en un coup d’œil

Chez IMMO-ERBEN GmbH, nous constatons fréquemment que la planification anticipée des biens immobiliers apporte une grande clarté. C’est pourquoi il vaut la peine de ne pas remettre à plus tard la planification de la succession lorsque la maison doit passer à la prochaine génération.

Comment transférer une maison de son vivant ?

Si les parents transmettent leur résidence principale à un enfant avant le décès, on parle d’avance successorale. La maison est imputée à l’héritier futur et, à la fin, l’ensemble de la succession est redistribué. Si le bien vaut plus que le reste du patrimoine, un versement d’équilibre peut être nécessaire envers les autres héritiers.

Une autre possibilité est le transfert sous forme de don sans obligation d’équilibre. Cette démarche doit être expressément écrite, sinon l’attribution n’est pas automatiquement considérée comme libre d’obligations d’équilibre. Les droits des autres descendants ne doivent pas être violés, car chacun a droit à sa part.

Souvent, la maison familiale est aussi transférée sous forme de don mixte. Le enfant bénéficiaire reçoit le bien à un prix inférieur à sa valeur marchande et la différence est considérée comme une donation. Une évaluation immobilière préalable doit être réalisée pour clarifier quel montant devra être compensé par la suite.

Et si les parents veulent rester dans la maison ?

Si les parents souhaitent continuer à vivre dans la maison mais la transférer aux enfants, deux variantes sont possibles : le droit d’usage et l’usufruit. Les deux modèles définissent qui peut utiliser le bien et dans quelle mesure. Pour la conception précise, il faut une solution contractuelle claire.

• L’usufruit se distingue peu du droit de propriété ordinaire. Lors d’un usufruit des parents, ceux-ci doivent supporter tous les frais de gestion, d’entretien, d’intérêts hypothécaires et d’impôts. Seules les mesures dépassant l’entretien ordinaire, comme l’installation d’un nouveau système de chauffage, doivent être payées par l’enfant bénéficiaire. L’usufruit est un droit réel et doit donc être inscrit au registre foncier.
• Le droit d’usage est une forme particulière ou limitée d’usufruit. Le bénéficiaire peut utiliser les lieux lui-même et ne peut pas les louer. La gestion, les primes d’assurance, les taxes foncières et les intérêts hypothécaires sont assumés par l’enfant bénéficiaire. Seuls les frais d’entretien ordinaires ainsi que les coûts accessoires et de consommation restent à la charge des parents.
• Dans les deux formes, l’étendue exacte des droits doit être définie contractuellement.

Quelles possibilités pour transmettre une maison ?

En principe, il existe trois voies: vendre, offrir ou transmettre sous forme de don mixte. La variante qui convient dépend de si les parents restent dans la maison, du nombre d’enfants impliqués et de la manière dont la future rétribution sera organisée. L’important est que la solution corresponde à la situation familiale et ne soit pas discutée uniquement lors de l’héritage.

Que se passe-t-il lors d’une donation pure ou mixte ?

Dans une donation pure, l’enfant bénéficiaire n’effectue aucun paiement aux parents. En cas d’héritage, la valeur marchande du bien sera répartie entre les héritiers, de sorte que la personne qui a reçu la maison devra compenser les autres. La différence avec la donation mixte réside principalement dans le moment et la nature du règlement financier.

Dans une donation mixte, le côté des parents fixe un montant inférieur à la valeur marchande. La différence par rapport à la valeur marchande constitue la quote-part de donation et est répartie entre les autres héritiers lorsque la succession est ouverte. L’enfant bénéficiaire doit également compenser les autres héritiers. Le montant est toutefois plus petit, car un paiement aux parents de leur vivant a déjà eu lieu.

Questions fréquentes

Ceux qui veulent transmettre leur maison ne devraient pas choisir la solution sur un coup de cœur, mais en fonction de la valeur, de la configuration familiale et de l’utilisation envisagée. C’est là que commence une planification successorale précoce, car elle évite les conflits et rend la transmission juridiquement et financièrement compréhensible.

Si vous cherchez une solution claire pour transmettre votre maison, il vaut la peine de consulter un conseiller personnel en matière de bien immobilier, d’héritage et de famille. Cela permet de planifier la vente, la donation ou le transfert dans le cadre approprié.